Comitato Aree Edificabili: “Si cerca un’intesa”

“Dopo anni di indifferenza, abbiamo trovato un’Amministrazione
che ha avuto la volontà di ascoltarci”

Venerdì 6 dicembre, il Comitato Aree Edificabili ha chiamato a raccolta i suoi componenti per fare il punto della situazione. Durante la serata, come ci riassumono i referenti del Comitato, si è fatto un resoconto del tavolo di concertazione avviato da un paio di mesi con l’Amministrazione Resta.

«Abbiamo rassicurato i componenti – ci spiegano dal Comitato – che il tavolo tecnico procede, anche se ci sono alcuni elementi che hanno ancora bisogno di essere discussi e chiariti definitivamente e che, data la loro importanza, possono incidere pesantemente sull’individuazione del valore finale delle aree edificabili e, pertanto, condizionare negativamente il raggiungimento dell’intesa. Da parte nostra si spera di poter raggiungere un accordo che eviterebbe il procedere del contenzioso per il 2012 e per gli anni futuri. L’eventuale intesa sarà poi illustrata all’Assemblea di tutti gli interessati. Ognuno deciderà, in tutta libertà, se accettare i termini della mediazione raggiunta o rifiutarli e proseguire il contenzioso».

«Dopo anni di indifferenza – evidenziano i referenti – in cui siamo stati volutamente ignorati, abbiamo trovato un’Amministrazione che ha avuto la volontà e la pazienza di ascoltarci, comprendendo che il nostro obiettivo non è mai stato quello di sottrarci al pagamento dei tributi: abbiamo avanzato solo la legittima richiesta di tassare le aree edificabili in base a valori equi e rispondenti alla reale situazione del mercato immobiliare».

Trattative in corso

«La dimostrazione dell’impegno della Giunta Resta – prosegue il Comitato – a voler risolvere una vicenda che si trascina da troppi anni si è avuta nei fatti: è stato dato l’incarico ai tecnici comunali, coadiuvati da una società milanese, di rivisitare i valori venali precedentemente individuati. Si è aperta una fase improntata al dialogo costruttivo e trasparente con il Comitato, sono state esaminate le istanze e le proposte che da tempo sosteniamo con dati oggettivi e riscontrabili. Speriamo, se si riusciranno a definire gli elementi di calcolo da utilizzare nel metodo di trasformazione ancora in discussione, di concludere positivamente gli incontri.

L’Assemblea, all’unanimità, proprio per cercare di dirimere i punti ancora in sospeso ha dato mandato ai suoi rappresentanti di chiedere al sindaco un incontro urgente. Mandato a cui è stata data già esecuzione, con l’assicurazione da parte del sindaco che tale incontro avverrà a breve».

Il metodo di trasformazione

Si è poi entrati nel merito delle procedure impiegate per calcolare il valore delle aree edificabili, spiegando le circostanze che hanno reso impraticabile la strada del metodo di comparazione e che hanno imposto di ricorrere a quello di trasformazione.

«Dal 2012 in poi – annota il Comitato – ci sono pochissimi atti di transazione (vendita) che, a livello statistico, non costituiscono un valido campione per procedere con il metodo comparativo. Ovvero non è possibile determinare il valore di un’area edificabile “comparandolo” con i prezzi di vendita dei suoli limitrofi, semplicemente perché il numero dei suoli venduti è irrisorio.

Si è quindi optato per adottare il metodo di trasformazione. In breve, secondo questo criterio, il valore del suolo si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del bene, ottenuto con la trasformazione (ossia ciò che può essere realizzato/costruito sul suolo), ed il costo della trasformazione stessa (cioè tutte le spese sostenute dall’imprenditore per realizzare quel bene, compreso anche il suo profitto).

Si tratta di un metodo che, sotto il profilo giuridico, espone il fianco a varie vulnerabilità, essendo viziato da una premessa “irrealizzabile”: «Il presupposto è che tutti i valori presi in considerazione per eseguire la stima siano “ordinari”, ovvero fissi nel tempo. Come è comprensibile, nel settore edile, questo postulato difficilmente si invera; basti pensare alle oscillazioni del costo del materiale o a quelle dei tassi di interesse sul denaro chiesto in prestito, al rischio dell’investimento per la lungaggine dei tempi burocratici ed amministrativi per ottenere permessi e autorizzazioni, ai prezzi di vendita degli immobili, legati anche alla crisi della domanda dovuta alla recessione economica, all’abbondanza dell’offerta e a tanti altri fattori. A conferma di questo vulnus, la giurisprudenza stabilisce che il metodo di trasformazione debba servire solo come supporto della bontà del metodo di comparazione».

Le ragioni del ritardo

Infine, è stata dibattuta la situazione dei circa 80 ricorsi, attualmente pendenti dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, per l’annullamento degli accertamenti IMU e TASI relativi all’anno 2012. «Anche in questo caso – concludono i referenti del Comitato – abbiamo sottolineato che il ritardo con cui si sta cercando di chiudere la vicenda è dovuto anche a cause di forza maggiore, non imputabili né all’Amministrazione né al Comitato: la prematura scomparsa del Segretario comunale, un periodo di vacanza del ruolo di responsabile del Settore Urbanistica e un Ufficio Tributi che si è svuotato a causa di pensionamenti e trasferimenti, sono tutte circostanze imponderabili che hanno fatto venir meno gli interlocutori con cui aprire il confronto necessario a evitare che i contribuenti debbano proseguire l’iter giudiziario».

Fabio D’Aprile