“Aree edificabili: la verità non detta”

La controreplica del Comitato all’Assessore Maurizio Coppi

Nell’ultima intervista rilasciata dall’Assessore Maurizio Coppi e pubblicata sul settimanale “La Voce del Paese” della settimana scorsa, inerente le Aree Edificabili, sono state riportate alcune affermazioni che ci sembrano alquanto inverosimili.

Nell’intervista l’Assessore omette di dire, forse perché non correttamente informato, che la ditta Cerved (incaricata dall’attuale Amministrazione), nella sua controperizia ha individuato valori inferiori mediamente di circa il 45% – 50% rispetto a quelli della ditta Car-Tech (incaricata dall’Amministrazione Coppi). Per cui è inverosimile l’affermazione secondo cui i valori delle aree edificabili per gli anni 2012 e 2013, stabiliti con delibera della Giunta Coppi nel 2017, sono stati confermati dalla Cerved. Questo dato già da solo basterebbe a confutare tutte le affermazioni fatte nell’ intervista e avrebbe consigliato, alle persone di buona volontà, di cercare di trattare con i contribuenti per tentare di addivenire all’individuazione di un valore di mercato giusto e reale. Purtroppo così non è stato!

“Non è una gara”

Nell’intervista è stata travisata la vera questione del valore delle aree edificabili. Sembra si voglia decidere a priori (cioè senza il sostegno dell’esperienza e della conoscenza dei fatti) quale dei due valori deve vincere: se quello stabilito dal Comune o quello individuato dai contribuenti con le loro perizie tecniche giurate. Non è una gara dove ognuno deve dimostrare di essere più bravo dell’altro. Bisogna, invece, che venga individuato il giusto valore di mercato applicando la legge con logica ed equità e tenendo presente dati di fatto oggettivi e riscontrabili.

Quanto innanzi è confermato dai commi 5° e 6° dell’art. 5 del d.lgs. 30/12/1992 n. 504 che stabiliscono come devono essere individuati i valori delle aree edificabili. Tale individuazione corrisponde al reale valore di mercato delle stesse e, non come accennato nell’intervista, ad una valutazione astratta basata su una ipotetica prospettiva di sviluppo futuro del mercato immobiliare.

“I cittadini non sono stati ascoltati”

La verità, purtroppo, è che il Comune non ha voluto mettere in atto quanto prescritto dalla normativa vigente e cioè dare seguito alle istanze di accertamento con adesione e di reclamo mediazione. In concreto, non ha voluto neanche per un attimo ascoltare i cittadini contribuenti o quanto meno dare una risposta chiara alle loro istanze e, tentare, come prescrive la normativa tributaria vigente, di evitare o quanto meno tentare di ridurre il contenzioso.

Tale atteggiamento omissivo ci sembra strano ed incomprensibile anche alla luce di quanto consigliato e raccomandato dal Prof. Lovecchio, dottore commercialista in Bari, Docente di Diritto Tributario avanzato all’Università Roma 3, nonché Esperto del quotidiano “Il Sole “24 Ore”, difensore incaricato dallo stesso Comune per la problematica delle aree edificabili, prima di essere sostituito dall’attuale Avvocato Formica.

Il professore per gli anni in questione, in ben tre distinte relazioni, aveva consigliato il Comune di non arrivare al contenzioso e che era interesse dell’Amministrazione riuscire a prevenire una ulteriore moltitudine di ricorsi, per di più, destinati a ripetersi per una pluralità di annualità. Raccomandava di far esaminare le perizie di parte presentate dai contribuenti e, laddove fossero emersi elementi che denotassero un valore di mercato più basso di quello stimato dal Comune, si doveva procedere alla revisione dell’importo da adottare a base dell’accertamento, come peraltro chiaramente indicato nella delibera di Giunta Comunale n. 170 del 2017. Tanto, all’evidente scopo, da un lato, di tentare di prevenire ulteriori ricorsi dei contribuenti, dall’altro, di adottare valori da accertamento dotati di un elevato grado di attendibilità.

Ed ancora, in un’altra relazione, tornava a ribadire che non era auspicabile né ragionevole avventurarsi in una situazione di contenzioso diffuso con oltre cento famiglie e che occorreva dunque gestire la situazione con attenzione ed equilibrio, tutelando adeguatamente i diritti dei contribuenti, come peraltro previsto dalle vigenti leggi. Invitava il settore Urbanistica a verificare con oculatezza la fondatezza delle perizie giurate dei contribuenti e, se del caso, a rivedere il valore da accertamento, qualora quest’ultimo dovesse rilevarsi eccessivo. Ed ancora in una terza nota, anche questa come le altre agli atti del Comune, ribadiva gli stessi concetti.

“Altro che mani legate!”

Come si evince, in nessun caso, si sarebbero danneggiati gli interessi della Comunità in quanto si sarebbe data esecuzione solo a quanto previsto dalla normativa tributaria vigente e, come fatto notare dal Prof. Lovecchio, anche dalla deliberazione adottata dalla Giunta Comunale n. 170 del 2017. Ecco elencate le cose che si potevano fare e, che si possono ancora fare, in merito alla problematica delle aree edificabili, applicando alla lettera la legge. Dobbiamo purtroppo constatare con amarezza che non sono state messe in atto e, addirittura, oggi prendiamo atto che non si vogliono mettere in atto neanche in futuro.

Cosa dire o pensare se, oltre a non rispettare leggi nazionali e regolamenti comunali, non si vuole neanche dare credito ad un professionista nominato dal Comune stesso e che risulta essere persona di buon senso e certamente non secondo a nessuno in quanto a titoli, competenze, esperienza ed equilibrio. Altro che mani legate!

Tutto quanto sopra riportato basta e avanza per dimostrare l’ulteriore inconsistenza delle tesi addotte nell’intervista sopra citata, per cui si ritiene che i pseudo motivi enunciati nella stessa e, che avrebbero indotto l’Amministrazione a proseguire la strada del contenzioso con i contribuenti, non abbiano alcun pregio e, pertanto, non meritevoli di ulteriore riscontro o considerazione.

Ma veramente, in tutta coscienza, l’Assessore ritiene che i valori individuati dal Comune corrispondono alla realtà? Quali elementi oggettivi può addurre per sostenere tale tesi e quali conteggi o calcoli può presentare per dimostrare la fondatezza degli stessi? Cosa è cambiato nella situazione del mercato edilizio locale dal 2012/2013 al 2020? Ai nostri Tecnici, come a Tutti, sembra che la situazione disperata sia sempre stata la stessa, come dimostrato anche dalla disastrosa situazione del mercato immobiliare locale.

Ora tutto questo è certamente a conoscenza dell’Assessore in quanto svolge anche la professione di agente immobiliare e sicuramente, in quegli anni, sarà stato costretto a ripetere più volte ai possessori di aree edificabili che volevano venderle, che era impossibile vendere tali aree per mancanza di mercato, cioè di richieste. D’altronde basta guardare l’esiguo numero se non l’assenza di compravendite di aree edificabili e la mancanza di richieste di autorizzazioni a costruire per nuovi edifici residenziali relative agli anni in questione, situazione che poi diventerà ancora più tragica a partire dal 2014.

Ulteriore circostanza che convalida tale tesi è la copiosa richiesta di restituzione degli oneri concessori al Comune (oltre 641.000,00 Euro) da parte di coloro che, a causa dell’assenza di mercato, avevano ritenuto non più conveniente realizzare gli immobili per cui avevano chiesto l’autorizzazione. Dunque la realtà percepita in quegli anni, stando a dati di fatto oggettivi e dimostrabili, era un collasso totale del mercato edilizio locale.

“Costretti a combattere una guerra che non volevamo”

I contribuenti delle aree edificabili, per difendersi, sono stati costretti a combattere una guerra che non volevano affatto combattere, volevano solo poter pagare il giusto. Perché si è voluto giungere a tanto? Non si riesce a capire chi o cosa ha consigliato tale comportamento ostile nei confronti dei contribuenti?

Il Comitato dei contribuenti delle aree edificabili – da sempre – non chiede altro che potersi confrontare per dimostrare la correttezza delle sue tesi, con dati di fatto oggettivi e dimostrabili, il tutto rispettando i ruoli e tutto quanto previsto dalla vigente normativa in materia. Chiediamo che venga rispettato un diritto dei contribuenti garantito dalle leggi. Perché viene negato?

Riteniamo che tutte le idee, anche se non condivisibili, siano da rispettare, ma le insinuazioni gratuite, intrise di cattiveria ed offensive non possono essere tollerate e ci dispiace ribadirlo: nell’intervista ne è stata fatta una che Noi respingiamo con convinzione al mittente in quanto ritenuta indegna, soprattutto se fatta da un rappresentante delle istituzioni.

“Il PUG e le verità ignorate”

Un cittadino non può opporsi ad un PUG (Piano Urbanistico Generale) in quanto questo rappresenta gli interessi della collettività che sono preminenti rispetto a quelli dei singoli cittadini, per cui l’Assessore dovrebbe spiegarci come avremmo potuto opporci al PUG per non far comprendere i nostri terreni nelle zone delle aree edificabili. Si fa finta di non sapere che l’iter di formazione ed approvazione del PUG è stato poco chiaro e per nulla trasparente. Infatti, si ignorano, o si fa finta di ignorare, le circostanze della sua (PUG) adozione con i continui spostamenti di alcune zone edificabili (avvenuti senza riportarli sulle piantine topografiche) da una parte all’altra del territorio comunale fino alla sua definitiva approvazione, senza che nessun cittadino potesse conoscere con precisione la situazione dei suoi terreni.

Ed ancora, altra verità importante ignorata, riguarda la circostanza che solo a fine settembre 2016 il Comune ha comunicato ai singoli contribuenti il passaggio da terreno agricolo ad area edificabile. Comunicazione che il Comune, secondo quanto disposto dall’art. 31, comma 20, della legge n° 289/2002, doveva aver notificato sin dalla sua (PUG) adozione (luglio 2011). Solo a fine 2016, dunque, i cittadini hanno ufficialmente conosciuto l’appartenenza o meno del loro terreno agricolo ad una zona edificabile.

Infine, la cosa più importante, forse anche questa volutamente ignorata: la Regione Puglia, per recuperare gli standard e le zone destinate ad attrezzature e servizi di interesse collettivo e verde pubblico che non erano stati lasciati, anche se previsti, con il vecchio Piano di Fabbricazione, per approvare il vigente PUG, impose di recuperare il deficit pregresso. Ecco il perché nel vigente PUG, rilevanti e sproporzionate estensioni di terreni agricoli (circa un milione di metri quadrati), ubicati in aperta campagna, sono stati trasformati, solo sulla carta, in aree edificabili.

Ecco la verità, altro che operazione favorevole e conveniente (secondo l’Assessore) per gli ignari possessori dei pseudo suoli in aperta campagna. Suoli senza infrastrutture di ogni genere e con vincoli capestro, pertanto edificabili solo in teoria e destinati in realtà a restare per sempre terreni agricoli e per giunta pesantemente tassati su un valore non corrispondente al loro valore reale di mercato. Ecco i motivi per cui la insinuazione riportata nell’intervista, oltre ad essere scorretta ed ingiusta, non corrisponde alla verità dei fatti. Per esigenze di spazio, ci riserviamo di confutare in seguito altre contraddizioni contenute nelle affermazioni riportate nell’intervista dell’Assessore. Ora ripetiamo con convinzione ancora una volta la domanda: A chi giova tutto questo?

Buona Pasqua a Tutti.

COMITATO AREE EDIFICABILI – TURI