Aree edificabili, arriva la svolta

Approvati i nuovi valori venali, che riducono del 65% le stime finora in vigore

Uno dei provvedimenti centrali dell’ultimo Consiglio comunale, sollecitato dall’assessore al Bilancio, Graziano Gigantelli, con una nota del 1° settembre 2020, ha riguardato la determinazione dei valori venali delle aree edificabili validi per la tassazione IMU relativa all’anno 2020.

Una risoluzione che si può a buon diritto definire “storica”, non foss’altro perché pone fine a quasi un decennio di lotte intestine tra Ente e cittadini, riuniti nel Comitato Aree Edificabili per ottenere una tassazione equa dei suoli edificabili, diventati nel tempo carta straccia.

LA RELAZIONE DI DEL ROSSO

L’articolata relazione dell’architetto Del Rosso, responsabile dell’Ufficio Urbanistica, prende le mosse dal lavoro svolto dal Politecnico di Bari per la determinazione dei valori venali per l’anno 2016, avviando un’indagine sul triennio successivo (dal 2016 al 2019) che documenta uno stallo sia delle compravendite delle aree fabbricabili che dell’attività edilizia per le nuove costruzioni, delineando una contrazione generale del mercato immobiliare.

Tale situazione porta all’impossibilità matematica di calcolare i valori venali in via indiretta, ovvero utilizzando la formula che poggia sul “valore di trasformazione”, poiché il costo di trasformazione dei suoli edificabili pareggia, ove non supera, il prezzo medio di vendita delle nuove costruzioni. L’Ufficio ha quindi optato per una valutazione comparativa dei costi di costruzione, dei prezzi di vendita e delle condizioni del mercato immobiliare relative al 2019. Ebbene, ascoltando le agenzie immobiliari e i tecnici fiduciari dei rispettivi ordini professionali, è emerso che per il 2019 si registra una riduzione del 65 per cento dei valori registrati dal Politecnico per il 2016. Ed è questa la percentuale ritenuta valida per determinare i nuovi valori venali, validi per l’IMU 2020, che si avvicinano di molto alle indicazioni fornite dal Comitato Aree Edificabili.

IL PUG NON HA FUNZIONATO

Se si “abbassano” del 65% i valori venali oggi, si deve concludere che quelli stabiliti nel 2016 fossero “sbagliati”? La risposta arriva ancora una volta dalla relazione dell’architetto Del Rosso. Semplificando, le stime del Politecnico erano congrue per il 2016, poiché si ragionava a ridosso dell’approvazione del PUG (Piano Urbanistico Generale, datato 2012/2013): il nuovo strumento urbanistico solitamente porta con sé uno sviluppo socio-economico e dunque era legittimo prevedere che il potenziale valore delle aree edificabili sarebbe lievitato nel tempo. Tuttavia, le previsioni del PUG sono state disattese fin dall’inizio: già tra il 2015 e il 2016 si verifica una diminuzione di tali valori, stimabile intorno al 20 per cento, che si aggraverà negli anni successivi, raggiungendo una svalutazione del 60-70 per cento.

LILLI SUSCA: “IL PUG IMBRIGLIA TURI”

L’impegno che questa Amministrazione si è assunta per le operazioni di ricalcolo dei valori venali delle aree edificabili, «per quanto pregevole, non è che la punta dell’iceberg di un problema più vasto e articolato che va affrontato dalle radici». A parlare è il consigliere Lilli Susca, puntando i fari sul PUG, che «ha bisogno di essere rivisto poiché si è dimostrato non coerente con le caratteristiche socio-economiche del nostro paese e, piuttosto che contribuire a rilanciarlo, lo imbriglia e danneggia. Evidentemente quello studio, seppur condotto da onorevoli professionisti, non ha tenuto in considerazione le caratteristiche precipue del nostro paese».

TUNDO: “PAGHIAMO LO SCEMPIO URBANISTICO”

«Prima del PUG – commenta Paolo Tundo – le Amministrazioni hanno consentito uno scempio urbano, consentendo di costruire al di sopra delle necessità della nostra comunità e paralizzando il mercato». «Io, all’epoca, mi opposi a questa politica di eccesso del rilascio delle concessioni, che favoriva l’ingresso di oneri di urbanizzazione e costi di costruzione, dirottandoli poi su altro. È questo tipo di politica, cui mi sono sempre opposto, ha creato la difficile situazione che viviamo oggi». «Sono favorevole ad abbassare i valori ma sono preoccupato su come si copriranno i minori introiti dell’IMU: se non si aumenteranno le tasse, non ho nulla in contrario su questo provvedimento».

A rassicurare Tundo, l’assessore Gigantelli spiega che «l’IMU relativa alle aree edificabili è quasi nulla, quindi questa rimodulazione non creerà nessun disequilibrio per le casse comunali».

ONOFRIO RESTA: “IL PROBLEMA NON È IL PUG”

«Apprezzo l’onestà intellettuale dell’opposizione che ha dato atto alla nostra Amministrazione di aver iniziato ad interessarsi a questa vicenda. Indubbio – puntualizza il consigliere Onofrio Resta – è anche il lodevole lavoro dell’architetto Del Rosso, in altri tempi sarebbe stato necessario mobilitare chissà quanti tecnici e quanti soldi».

«Il problema non è il PUG – prosegue rispondendo al consigliere Susca – ma le condizioni da cui si partiva: abbiamo dovuto riparare a una cementificazione selvaggia avvenuta con le precedenti Amministrazioni e alla corsa ad avere suoli edificabili che c’era in quei tempi». Tra l’altro, Resta ricorda che il Piano fu seguito dalla Professoressa Barbanente, una delle professioniste più stimate del settore, e venne approvato dopo una serie di interlocuzioni con tutti i tecnici locali».

Ripristinata la “verità storica”, Resta suggerisce di evitare i contenziosi per il periodo precedente al 2020, inserendo «nel Regolamento IMU gli strumenti deflattivi che permetterebbero di avere un confronto con il contribuente e di stabilire un giusto equilibrio tra le spettanze dell’Amministrazione e le esigenze dei cittadini che subiscono una tassazione esasperata di quei suoli».

PALMISANO: “UNA TURI PIÙ BELLA E VIVIBILE”

«Il compito della politica – rileva il capogruppo di “Patto per Turi”, Angelo Palmisano – è chiedersi perché ci siamo ritrovati con un territorio sfruttato e un patrimonio immobiliare svalutato. Sicuramente si è costruito troppo ma è anche vero che oggi non siamo un paese appetibile rispetto ai paesi limitrofi».

«Condivido che questa Amministrazione si sia fatta carico dei proprietari dei terreni in zona F, che venivano tassati senza avere la possibilità di edificare. Giusto ricalibrare i valori ma – obietta Palmisano – quello che mi auspico è che la politica si occupi della prospettiva di Turi da oggi ai prossimi 20 anni, mettendosi subito a lavoro per rimodulare il PUG, che non ha rispettato le attese, e, di pari passo, per creare le condizioni ideali a rendere il paese attrattivo, riempiendolo di tutti quei servizi che un cittadino ricerca».

«Per queste osservazioni – conclude – preannuncio il voto di astensione di “Patto per Turi”, con l’auspicio che a breve si riescano a porre le basi per una Turi più bella e vivibile».

MAURIZIO COPPI: EVITEREMO I CONTENZIOSI

In accoglimento del suggerimento del consigliere Resta, l’assessore Maurizio Coppi chiarisce: «Abbiamo messo un punto fermo e dal 2020 in poi non avremo più contenziosi. Per gli anni precedenti: il 2012 prenderà la strada giudiziaria essendoci già ricorsi in corso, dal 2013 in poi il mio impegno è di aprire un tavolo di confronto per arrivare a una condivisione di valori ed evitare il contenzioso. Gli strumenti dell’accertamento con adesione e della mediazione, proposti dall’amico Resta, saranno certamente utilizzati».

«Tundo – precisa Coppi – dice che non ha voluto la cementificazione, eppure, dal 2007 al 2012, era in Giunta e in quel periodo storico si è cementificato molto, e in alcuni casi male, perché la richiesta era fortissima e il PRG vigente lo permetteva. L’Amministrazione De Grisantis provò a mettere un freno con una variante, che purtroppo fu successivamente bocciata dal TAR. L’unica via era l’adozione del PUG, che fu iniziato per merito dell’Amministrazione Gigantelli e concluso con quella del prof. Resta».

In replica a Palmisano, l’assessore Coppi testimonia per esperienza diretta che «Turi non è un paese visto in maniera negativa». «Abbiamo i nostri problemi ma dire che non è un paese vivibile non ritengo corrisponda al vero».

ZACCHEO: VALORI REALI ANCHE PER IL PASSATO

Condivisione e apprezzamento per l’impegno dell’Amministrazione arrivano anche dal Consigliere Giannalisa Zaccheo che, tuttavia, sullo sfondo di un approfondito e meticoloso intervento tecnico, chiede che la stessa procedura utilizzata per individuare i valori reali – e non astratti o matematici – relativi al 2020 sia estesa agli anni precedenti (2014-2019) in sede di deflazione del contenzioso. Una proposta che parte dalla considerazione «che la cementificazione selvaggia ha reso nulle le rosee previsioni di sviluppo del PUG fin dalle prime battute e che dal 2014 al 2019 la crisi edilizia era identica a quella attuale».

L’OPPOSIZIONE SI ASTIENE

Nonostante le tante attestazioni di stima per l’impegno dell’Amministrazione ad approcciare una problematica che si trascina stanchevole da troppo tempo, l’opposizione ha preferito astenersi, motivando tale scelta come “un voto favorevole” ma con riserva: una sorta di apertura di credito, o se si preferisce una sospensione del giudizio, in attesa che si intervenga sia sul passato, archiviando i contenziosi in essere, che sul futuro, rimodulando il PUG.

Una posizione che non è stata apprezzata dalla maggioranza. L’assessore Gigantelli evidenzia lo «stupore per l’astensione dell’opposizione» che, pur avendo fatto delle aree edificabili il proprio cavallo di battaglia durante la campagna elettorale, non ha avuto «il coraggio di votare insieme alla maggioranza un provvedimento che andava incontro alle legittime richieste dei cittadini».

Anche il sindaco Tina Resta interviene per ringraziare la maggioranza, «senza il cui voto questo provvedimento non sarebbe stato approvato». Il primo cittadino, inoltre, sottolinea che oggetto di discussione era «una precisa situazione, ossia i valori del 2019, che andava risolta». «Non è all’interno di questa deliberazione – aggiunge – che potevano confrontarci con le vicende pregresse o con un PUG che probabilmente non ha funzionato; questi sono aspetti che stiamo valutando separatamente e saranno affrontati con successivi provvedimenti specifici».

Fabio D’Aprile