La relazione del Politecnico sui valori venali dei terreni edificabili

Il 18 maggio scorso, con la firma di un atto di convenzione, il Politecnico di Bari ha dato la sua disponibilità a fornire al Comune di Turi il supporto tecnico scientifico per la determinazione ai fini tributari (IMU e Tasi), per gli anni 2014, 2015 e 2016 del valore venale delle aree edificabili definite dal recente PUG (Piano Urbanistico Generale), approvato con la deliberazione di Consiglio Comunale n. 36 del 19 luglio 2013.
La relazione è stata presentata nell’ultimo consiglio comunale, svoltosi martedì scorso, dal prof. Morano del Politecnico di Bari. Il quale ha illustrato in maniera essenziale le attività condotte finora, che hanno portato alla determinazione del valore venale delle aree edificabili di Turi per gli anni 2014 e 2015. Questo valore è stato identificato per via indiretta, attraverso il “valore di trasformazione” impiegato come procedimento. Scelta derivata da due ragioni: la recente entrata in vigore del PUG, che ha modificato gli indici e i parametri urbanistici fissati dal previgente Programma di Fabbricazione e ha comportato l’inserimento di nuove zone urbanistiche connotate da una tipizzazione non prevista in precedenza. La seconda ragione va ricondotta all’indisponibilità, per Turi, di prezzi di compravendita recenti e attendibili di aree fabbricabili: una mancanza da attribuire non solo ala congiuntura economica negativa che il settore immobiliare sta attraversando in tutta Europa, ma anche alla “opacità” che da sempre caratterizza il mercato immobiliare del nostro Paese.
Si legge sulla relazione inviata dal prof. Pierluigi Morano: “Per il valore di trasformazione, nessun imprenditore ordinario è disposto a pagare per l’acquisto di un suolo edificabile più di quanto potrebbe ricavare dalla sua trasformazione. A base della valutazione perciò è posta l’ipotesi di un generico imprenditore che in termini ordinari operi la trasformazione delle aree, sostenendo il rischio dell’iniziativa. Con il valore di trasformazione, il valore venale di un’area edificabile è determinato in ragione di cosa e quanto le norme urbanistiche permettono di concretizzare, di come il mercato apprezza i prodotti edilizi realizzabili e dei tempi necessari per portare l’iniziativa a compimento”.
Stabilito il criterio, l’impiego del valore di trasformazione è stato articolato, poi, nelle seguenti fasi: la ripartizione dell’area urbana in diciassette zone omogenee ai fini di IMU e TASI; la definizione delle ipotesi e delle condizioni a base della valutazione; l’individuazione dei dati economici da impiegare nella stima; la definizione del valore venale delle aree edificabili e la generazione della mappa del territorio comunale con l’indicazione dei valori determinati.
La relazione è stata illustrata ai consiglieri, ma non votata, in quanto questo compito è stato svolto dalla Giunta proprio ieri, in una seduta riguardante l’approvazione della nuova manovra tributaria.